مهمترین عناوین صفحه
دعوی کلاهبرداری در خرید ملک
آیا گرفتار کلاهبرداری در فروش ملک شده‌اید؟
آیا با راهکارهای حقوقی برای مقابله با کلاهبرداری در خرید ملک آشنایی دارید؟
آیا دنبال وکیل خوبی برای دعوای کلاهبرداری در خرید ملک هستید؟
اگر می‌خواهید با دعاوی کلاهبرداری در خرید خانه آشنا شوید، این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
دعوی کلاهبرداری در خرید و فروش ملک
در این مقاله ، راهکارهایی برای پس گرفتن پول و سرمایه ازدست‌رفته شما ارائه می‌کنیم.
همه راهکارهای این مقاله به‌روز و بر اساس قوانين صادرشده يا اصلاحی در سال جاری است.
نکته قابل‌توجه اینکه بعید است دعاوی مربوط به جرائم کلاهبرداری بدون حضور وکیل کاربلد به نتیجه برسند.
اما شما با مطالعه این مقاله تا حدودی با راهکارهای حقوقی برای مقابله با کلاهبرداری در خرید ملک آشنا می‌شوید.
وکیل برای دعاوی حقوقی زیاد است، اما فقط آن وکیل‌هایی می‌توانند مشکل شما را حل کنند که در این حوزه به‌صورت تخصصی کار کرده باشند.
مطالعه کنید:املاک بازداشتی و خرید و فروش آن
گاهی اوقات پرونده‌های کلاهبرداری آن‌قدر پیچیده می‌شوند که فقط وکیل متخصص جرائم کلاهبرداری می‌تواند مشکل را حل کند.
تعریف حقوقی جرم کلاهبرداری
هرگاه شخصی با توسل به وسایل متقلبانه و غیرواقعی مردم را فریب دهد و موجب بردن مال دیگری شود، جرم کلاهبرداری به وقوع می‌پیوندد.
کلاهبرداری از جرائم مقید و مرکب است.
تعریف جرم مقيد چیست ؟
جرمی است كه قانون‌گذار برای تحقق آن نتيجه خاصی را معين نموده که این نتیجه خاص متضرر شدن قربانی و كسب منفعت برای مرتكب است.
تعریف جرم مرکب چیست ؟
جرمی است که عنصر تشکیل‌دهنده آن از چند عمل ترکیب شده باشد.
نکته: هریک از این اعمال به‌تنهایی به منزله ی جرم کلاهبرداری نبوده، ولی در کنار هم باعث تحقق جرم کلاهبرداری می‌شوند
عناصر اصلی تشکیل‌دهنده جرم کلاهبرداری:
1- توسل به وسایل متقلبانه
2- فریب
تعریف حقوقی توسل به وسایل متقلبانه
توسل به وسایل متقلبانه می‌تواند از ابتدا ساختگی باشد، مانند جعل سند؛
یا اینکه خالی از وجه باشد، مانند چک بی‌محل.
تعریف حقوقی فریب
فریب در واقع غفلت و عدم‌آگاهی مالک است.
پس زمانی جرم کلاهبرداری محسوب می‌شود که عنوان فریب وجود داشته باشد.
انواع کلاهبرداری در قانون
1- کلاهبرداری ساده
2- کلاهبرداری مشدد
میزان حبس مجازات کلاهبرداری چقدر است ؟
میزان حبس مجازات کلاهبرداری مشدد از دو تا ده سال است.
برای تحقق مشدد بودن کلاهبرداری، یک یا چند مورد از سه مورد زیر باید وجود داشته باشند:
1- شخصی که کلاهبرداری کرده، کارمند دولت یا یکی از مؤسسات عمومی باشد.
2- مرتکب، کارمند دولت یا مؤسسات عمومی نیست، اما سمت کارمند دولت را جعل کند.
3- کلاهبرداری از طریق رسانه‌های ارتباط جمعی مثل رادیو، تلویزیون و روزنامه انجام شود.
نکته : اگر هیچ یک از موارد بالا وجود نداشته باشد، کلاهبرداری از نوع ساده است و مجازات آن یک تا هفت سال حبس است.
انواع عناصر جرم کلاهبرداری
هر جرمی شامل سه عنصر زیر است.
1- عنصر قانونی
2- عنصر مادی
3- عنصر روانی
عنصر قانونی جرم کلاهبرداری چیست ؟
ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، عنصر قانونی جرم کلاهبرداری است.
طبق ماده ۱ قانون فوق، هرکسی از راه حیله و تقلب، مردم را به وجود شرکت‌ها، تجارت‌خانه‌ها، کارخانه‌ها، مؤسسات موهوم و یا به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهد، یا به امور غیرواقعی امیدوار نماید، یا از حوادث و پیش‌آمدهای غیرواقعی بترساند، یا اسم و عنوان جعلی اختیار کند و به هر طریقی مال دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب می‌شود.
عنصر مادی جرم کلاهبرداری چیست؟
شرط تحقق جرم آن است که سوءنیت با ارتکاب رفتار خاصی به مرحله فعلیت برسد.
پس فعل یعنی جنبش و حرکتی از طرف فاعل، و ترک فعل یعنی امتناع از تکلیفی که قانون‌گذار تعیین کرده.و سو نیت مجرمانه را به مرحله فعلیت می‌رسانند، عنصر مادی جرم را تشکیل می‌دهند.
به این ترتیب توسل به وسایل تقلبی، عنصر مادی کلاهبرداری محسوب می‌شود.
عنصر روانی جرم کلاهبرداری چیست ؟
برای تحقق جرم، باید بین فعل یا ترک فعل مجرمانه و خواست و اراده فاعل، وجه مشترکی وجود داشته باشد، که آن وجه مشترک، سوءنیت فاعل یا به‌عبارت دیگر عنصر روانی است ، که سومین عنصر تحقق جرائم محسوب می‌شود.
نکته: برای این که شخص، کلاهبردار شناخته شود باید رفتار و عملکردش (عنصر مادی) همراه با سوء نیت (عنصر معنوی) باشد.
تعریف مجازات کلاهبرداری بر اساس قوانین کیفری
مجازات کلاهبرداری از نوع ساده، یک تا هفت سال حبس و پرداخت جزای نقدی معادل مال برده‌شده است.
در کلاهبرداری مشدد که شخص کلاهبردار باید یک یا چند مورد از شرایط سه‌گانه مذکور را داشته باشد، به مجازات حبس از دو تا ده سال و انفصال ابد از خدمات دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که کلاهبرداری کرده است، محکوم می‌شود.
قانون‌گذار تخفیف مجازات حبس را، در کلاهبرداری ساده به کمتر از یک سال، و در کلاهبرداری مشدد به کمتر از دو سال یا تبدیل آن به مجازات دیگر جایز ندانسته است.
مجازات شروع به جرم کلاهبرداری معمولا حداقل مجازات تعیین‌شده در همان مورد است .
اگر آن عمل شروع‌کننده جرم کلاهبرداری، خودش به‌تنهایی هم جرم باشد، در آن صورت شروع‌کننده جرم به مجازات آن هم محکوم خواهد شد.
مطالعه کنید:10 نکته حقوقی مهم در هنگام خرید ملک
کلاهبرداری از طریق فروش، انتقال یا رد مال غیر
این نوع کلاهبرداری، از رایج‌ترین جرائم مربوط به کلاهبرداری ملکی است.
کلاهبرداری و فروش مال غیر یکی از صورت‌های خاص جرم کلاهبرداری است.
طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، اگر کسی مال غیر را با دانستن اینکه مال دیگری است، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می‌شود.
این انتقال چه عین باشد چه منفعت فرقی ندارد.
یعنی اگر کسی خانه فرد دیگری را به کسی بدهد تا در آن ساکن شود، به‌عبارتی مال غیر را به مستأجر بدهد (منفعت) یا خانه فرد دیگری را به کسی بفروشد (عین)، در هر صورت کلاهبردار شناخته می‌شود و مطابق قانون مجازات تشدید کلاهبرداری، مجازات خواهد شد.
اگر انتقال‌گیرنده هم از مالک نبودن انتقال‌دهنده آگاهی داشته باشد، مطابق قانون موردتعقیب و قابل‌مجازات خواهد بود.
در فروش، انتقال یا رد مال غیر، موضوع جرم مال است که اموال منقول و غیرمنقول را شامل می‌شود.
مجازات کلاهبرداری از طریق فروش، انتقال یا رد مال غیر
معمولا حکم کلاهبرداری و فروش مال غیر، مجازات یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مال برده شده و پس دادن مال به مالک اصلی را در پی دارد.
اگر شخص مرتکب کلاهبرداری، از کارکنان دولت باشد، علاوه بر این‌ها به انفصال ابد نیز محکوم خواهد شد.
اگر انتقال‌گیرنده در حین معامله از مالک نبودن شخص انتقال‌دهنده آگاهی داشته باشد، قانون‌گذار او را هم معاون جرم می‌داند و مجازاتش، طبق مجازات معاونت جرم، یعنی یک تا دو درجه پایین‌تر از مجازات جرم ارتکابی است.
اگر مالک از وقوع معامله مطلع شود، تا یک ماه فرصت دارد تا از طریق اظهاریه برای ابلاغ انتقال‌گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود اقدام کند.
در غیر این صورت، مالک هم معاون مجرم شناخته خواهد شد و مطابق جرم معاونت مجازات خواهد شد.
کلاهبرداری بنگاه‌ها و مشاورین املاک در انتقال، رد یا فروش مال غیر
کلاهبرداری در معاملات ملکی به‌ویژه کلاهبرداری در فروش ملک در شهرهای بزرگ رایج شده است.
اگر بنگاه ها یا مشاورین املاک آگاهی داشته باشند که مال متعلق به دیگری است و با این وجود، در فروش یا انتقال مال غیر همکاری کنند، بسته به شرایط به‌عنوان شریک یا معاون جرم قابل‌تعقیب هستند.
انتقال‌گیرنده می‌تواند علیه مشاور املاک شکایت کیفری تنظیم کند و عنوان شکایت، فروش مال غیر و در حکم کلاهبرداری است.
این شکایت در نهایت سبب بازگشت وجه به انتقال گیرنده و جبران ضرر و زیان او و مجازات حبس برای مرتکب جرم کلاهبرداری خواهد شد.
البته دقت داشته باشید که در تنظیم شکایت علیه مشاور املاک موردنظر، باید نکته‌های حقوقی خاصی رعایت شوند.
توصیه می‌شود در این زمینه حتما از مشاوره یک وکیل متخصص استفاده کنید.
صاحب اصلی ملک چگونه می‌تواند ملک فروش رفته خود را پس بگیرد؟
برای اثبات مالکیت در فروش مال غیر، صاحب اصلی تا یک ماه پس از اطلاع از وقوع معامله فرصت دارد مالکیت خود را از طریق ابلاغ اظهاریه به اطلاع انتقال‌گیرنده برساند.
در روند دادگاه اگر مال کلاهبرداری شده منقول باشد، دادگاه حکم رد آن مال را به نفع صاحب مال می‌دهد و مال به صاحب اصلی بازگردانده می‌شود.
اما اگر مال غیرمنقول و دارای سند رسمی باشد، در صورتی دادگاه حکم رد مال به صاحب اصلی را می‌دهد که با جعل سند رسمی، مال را از اختیار قانونی صاحب اصلی خارج کرده باشند.
اعسار در فروش، انتقال یا رد مال غیر در کلاهبرداری
اعسار به‌معنای عدم‌توان مالی است که در پرونده‌های برگرداندن دین کاربرد دارد.
مثال :
وقتی فرد A پولی به فرد B قرض می‌دهد و B توان بازپرداخت آن را ندارد، دادگاه حکم به اعسار می‌دهد و بازگرداندن مال فرد A را برای فرد B قسط‌بندی می‌کند.
اما در پرونده‌های فروش یا انتقال مال غیر که در حکم کلاهبرداری است و دین و قرضی در میان نیست، کلاهبردار باید تمام مال را بازگرداند.
زیرا بازگرداندن تمام مال برده‌شده، جزء قسمتی از مجازات‌های جرم کلاهبرداری است که در ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری به آن اشاره شده و کلاهبردار نمی‌تواند تقاضای اعسار دهد.
برای شکایت در زمینه جرائم کلاهبرداری و فروش مال غیر به کدام دادسرا باید مراجعه کرد؟
مرجع صالح برای شکایات جرم فروش یا انتقال مال غیر دادسراهای عمومی و انقلاب هستند.
از آن جایی که فروش مال غیر از جرائم کیفری است، برای پرونده‌های کیفری باید به دادسراهای حوزه وقوع جرم، یعنی محلی که فروش یا انتقال مال غیر در آن جا انجام شده مراجعه کرد.
مثال :
اگر جرم فروش یا انتقال مال غیر در شهر مشهد اتفاق بیفتد، اما مال موردنظر در تهران واقع باشد، دادسرای صالح به رسیدگی، دادسرای شهر مشهد است.
زیرا جرم فروش مال غیر در حوزه آن شهر اتفاق افتاده است.
کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند نفر
بی‌تجربگی افراد در معاملات ملکی ریشه اصلی ایجاد این نوع پرونده‌هاست.
فروش ملک به چند نفر که از آن باعنوان معامله معارض یاد می‌شود، در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک جرم‌انگاری شده است.
اگر کسی از طریق سند رسمی یا عادی، عین (مثل فروش) یا منفعت مال (مثل اجاره) اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخصی بدهد ،(از قبیل فروش یا انتقال) و بعد همان مال را با شخص دیگری نیز معامله کند، مجرم شناخته می‌شود.
بر اساس ماده ۱۱۷ این قانون، حکم فروش ملک به چند نفر، حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال است.
کلاهبرداری ساختمانی چیست
پس از مراحل ساخت و اتمام ساختمان، برای فروش و سند زدن به نام اشخاص، ارائه گواهی پایان کار، ضروری است.
این امر بر عهده مالکین ساختمان یا قائم‌مقام قانونی و یا وکیل قانونی آن‌هاست.
در صورت عدم‌ارائه گواهی پایان کار، نمی‌توان در دفاتر اسناد رسمی سندی را تنظیم کرد.
گاهی اوقات افرادی که اقدام به پیش‌فروش پروژه‌های ساختمانی می‌کنند با بدعهدی خود موجب آزار خریداران می‌شوند.
اگر اشخاصی از قبل به‌طور قانونی واحدهایی از ساختمان را پیش‌خرید کرده باشند، و قرارداد پیش‌فروش از دفاتر اسناد رسمی داشته باشند.
اما مالک یا مالکین به علت عدم‌ارائه پایان کار از سند زدن به نام خریداران خودداری کنند، آنها می‌توانند مالکین را مجبور به انجام تعهدات قراردادیشان جهت گرفتن گواهی پایان کار از شهرداری کنند.
نتیجه گیری درباره دعاوی کلاهبرداری در خرید ملک
در این مقاله درباره کلاهبرداری در خرید ملک و همین طور کلاهبرداری در فروش ملک گفتیم.
کلاهبرداری جرمی از نوع مقید است که حتما باید برای تحقق آن نتیجه خاصی حاصل شود.
نتیجه جرم کلاهبرداری با اعمال فریب و توسل به وسایل متقلبانه، بردن مال غیر است.
اما درصورت شروع به جرم کلاهبرداری، مجازات آن معمولا حداقل مجازات تعیین‌شده است.
مجازات همه اقسام کلاهبرداری‌ها از جمله ساده، مشدد و غیره، علاوه بر حبس تعیین‌شده، بازگرداندن مال است.
کلاهبرداری جزء جرائمی است که مجازات آن قابل تعلیق نیست، زیرا جرمی است که آثار و اهمیت آن بر اجتماع واقع است و جامعه را متضرر می‌کند.
بنابراین مرتکب، در موعد معین طبق حکم دادگاه مجازات می‌شود.
